Составление договоров аренды недвижимости

Отношения аренды чрезвычайно распространены в нынешних экономических условиях. И в связи с этим одним из наиболее популярных видов договоров в гражданских отношениях между людьми является как раз договор аренды недвижимости. Этими отношениями могут быть связаны совершенно разные субъекты. Например, часто от лица предприятия заключается договор аренды на предоставление помещений, чтобы в последствии их можно было использовать в производственных целях. Также и оборудование может не покупаться, а предоставляться в аренду. Между простыми гражданами часто договор аренды квартиры заключается, когда нужно сдать или снять жилье. Таким образом, с арендными отношениями можно столкнуться практически повсеместно. Но подходить к заключению такого договора следует грамотно. А для этого просто необходимо знать его особенности. С точки зрения закона арендные отношения идентичны понятию имущественного найма. Если между субъектами заключается арендный договор на недвижимость, то по нему арендодатель, то есть тот, кто предоставляет имущество, берет на себя обязанность реализовать такое предоставление на практике за определенную плату. Арендатор будет в связи с этим именоваться нанимателем. Имущество может предоставляться как в пользование и владение на какое-то время, так и только в пользование. Особенность договора по аренде в том, что любые виды доходов, плоды или иная продукция, которые были получены на практике от пользования тем имуществом, которое было передано по договору аренды недвижимости, будут уже принадлежать по праву собственности нанимателю. Договор аренды может охватывать своим действием такие виды объектов, как предприятия, комплексы имущества, квартиры, участки земли, обособленные объекты природы, здания, транспортные средства, оборудование, сооружения и ряд иных вещей. Но важно при этом, чтобы такие вещи не могли утратить имеющихся у них натуральных свойств в результате их практического использования. Объекты арендных отношений должны быть такими, чтобы их можно было как-то точно описать, чтобы знать, о чем именно идет речь в договоре. Сдавать имущество и вещи в аренду может их собственник. Но в качестве арендодателя могут кроме этого быть и другие лица. Однако для этого они должны обладать правом сдавать имущество в аренду по закону, или же такое право им должен предоставить собственник. Если договор аренды недвижимости предполагается заключать на срок, не превышающий год, и такой договор заключается между обычными гражданами, тогда его можно обусловить и устным соглашением. Но если арендные обязательства будут длиться больше двенадцати месяцев, или хотя бы в роли одной из сторон такого соглашения выступает юридическое лицо, тогда арендный договор необходимо облечь в письменную форму. Если аренда распространяется на недвижимость, то договор еще и нужно зарегистрировать. Бывает так, что стороны между собой при заключении арендного договора обговаривают условие, что в последующем право собственности полностью на имущество перейдет к арендатору. В этом случае вместо договора аренды нужно заключать договор по купле-продаже. Если стороны в договоре аренды не обозначили конкретные сроки действия такого соглашения, тогда по закону он будет рассматриваться, как бессрочный. При данных обстоятельствах каждая из двух сторон в любой из моментов времени может отказаться дальше продолжать арендные отношения, но обязательно упредив об этом партнера по договору в срок не менее, чем за месяц. Если же речь идет об отношениях по аренде недвижимости, тогда предупреждать нужно не менее, чем за три месяца. Момент, когда собственник предоставляет имущество нанимателю, очень важен. Законом обусловлено, что арендодатель должен передать имущество в том состоянии, которое описано договором и вытекает из смысла самого предназначения такого имущества. Имущество следует передавать вместе с пакетом соответствующих документов: сертификатом качества, техническим паспортом и т.д. Если имущество, которое передается нанимателю в связи с заключенным арендным договором, имеет какие-либо недостатки, то за них отвечает арендодатель. Причем, если эти недостатки не позволяют нанимателю пользоваться имуществом в полной мере, а сам арендодатель о подобных недостатках своего имущества не знал, то от ответственности это его не освобождает. Арендный договор относится к числу таких, которые основаны на взаимных расчетах. То есть наниматель имущества обязан своевременно вносить деньги в качестве арендной платы. Сам порядок внесения таких сумм определяется взаимным соглашением между сторонами, равно как и сроки с прочими уточняющими условиями внесения денег. Арендная плата чаще всего устанавливается за пользование всем имуществом в целом. Однако по закону она может взиматься и по отдельности за каждую составную часть. Говоря об аренде, особо следует отметить такое право нанимателя, как предоставление арендованного имущества снова в аренду каким-либо третьим лицам. Делать это он может лишь с согласия собственника. При этом, если собственник согласен на подобный поднаем, то его срок не может превышать общего срока действия арендного договора. Новый договор поднайма будет основан на тех же правилах, что и основной арендный договор. Вопросы относительно содержания имущества, подпадающего под действующий арендный договор, разрешаются так. Капитальный ремонт такого имущества должен производить собственник или лицо, сдающее имущество в аренду. Если в капитальном ремонте имущества есть острая необходимость, но арендодатель с ним не спешит, то у нанимателя появляется возможность действовать по своему усмотрению, но в рамках следующих правил. Так, он может произвести такой ремонт самостоятельно, а с собственника взыскать затраченную на ремонт сумму либо же учесть ее при внесении следующего размера платы по аренде. Также наниматель может требовать существенного понижения платы по аренде, поскольку ему приходится пользоваться нуждающемся в ремонте имуществом, или же просить расторгнуть договор совсем. Обязанность текущего ремонта имущества и исправления его недостатков, возникших уже после момента передачи в аренду, лежит на нанимателе. Иногда процесс текущего ремонта имущества приводит к тому, что само имущество получает изрядные улучшения или преимущества. И нередко в связи с этим обстоятельством стороны начинают спорить, кому же в итоге должны принадлежать такие улучшения. Спор разрешается на основе законодательства следующим образом. Если такие улучшения могут быть отделены от самого имущества, к примеру, в арендованной квартире нанимателем был установлен встроенный кондиционер, то они должны принадлежать нанимателю. Если же улучшения отделить нельзя, например, к арендованному дому была сделана пристройка в виде веранды, то они будут собственностью арендодателя. Но нужно отметить, что неотделимые от арендованного имущества улучшения наниматель может производить лишь с согласия собственника.